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5 questions sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière

04/09/2018

Le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a laissé place à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette disposition vise, notamment, à inciter les contribuables à investir dans l’économie productive pour financer son développement. Séverine Tamayo, Ingénieur Patrimonial et Financier chez Société Générale Private Banking, détaille les contours de ce nouvel impôt.

Quelles sont les principales différences entre l’ISF et l’IFI ?


 

-          Un caractère annuel et familial : ce nouvel impôt concerne les contribuables célibataires, mariés, pacsés ou concubins notoires (y compris les biens détenus par les enfants mineurs) domiciliés en France au titre de leurs biens situés en France et hors de France, ainsi que les non-résidents et impatriés sur leurs biens et droits immobiliers détenus en France et parts ou actions des sociétés ou organismes, à hauteur de la valeur représentative de biens ou droits immobiliers situés en France, qui ont un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros.

-          Le même barème de taxation (de 0,5 à 1,5 %) qui s’applique toujours sur les actifs détenus à partir de 800.000 euros. Par ailleurs, l’abattement de 30 % sur les résidences principales est maintenu.

-          Le système de plafonnement reste à l’identique, selon la règle suivante : « Les impôts ne doivent pas excéder 75% des revenus mondiaux de l’année précédente », étant précisé que le bénéfice de ce plafonnement n’est accordé qu’aux seuls redevables de l’IFI ayant leur domicile fiscal en France. L’administration l’accorde également aux non-résidents lorsqu’ils perçoivent en France la totalité ou quasi-totalité de leurs revenus.

La principale différence réside dans le périmètre d’imposition : alors que l’ISF frappait l’ensemble des actifs, à quelques exceptions près (œuvres d’art, antiquités, biens professionnels), l’IFI concerne uniquement les biens et droits de nature immobilière.

 

Quel est précisément le périmètre de l’IFI ?

 

Les biens et droits de nature immobilière entrant dans le périmètre de l’IFI sont entendus au sens large du terme : c’est la pierre mais également la pierre « papier », titres de SCPI, OPCI, SCI, y compris la quote-part des contrats d’assurance vie et de capitalisation investis sur des unités de compte représentatives d’actifs immobiliers, ainsi que les actifs immobiliers faisant l’objet d’un contrat de crédit-bail ou de location-accession.

Toutefois, sont exclus de l’assiette de l’IFI, la fraction représentative de biens et droits immobiliers des parts ou actions de sociétés industrielles, commerciales, artisanales, agricoles et libérales, dont le redevable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote.

Sont également exclus de l’assiette de l’IFI les biens et droits immobiliers détenus par une société dont le redevable possède des titres lorsqu’ils sont affectés à une activité économique, l’immobilier étant alors soit affecté à l’exploitation de la société qui les détient, soit affecté à l’exploitation d’une société du groupe.

Sont de même exclus les biens et droits immobiliers détenus par une société détenus par l’intermédiaire de fonds d’investissement dont le redevable détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital et dont l’actif est composé de moins de 20 % d’immobilier.

De même, sont exclus les biens et droits immobiliers détenus dans une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) lorsque le contribuable détient moins de 5 % du capital.

Enfin, sont exclus les droits et biens immobiliers dès lors que le redevable détenant une participation minoritaire dans une société propriétaire de ces droits et biens, de bonne foi, démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires pour estimer la fraction de la valeur des parts ou actions représentatives de l’immobilier indirectement détenu.

Par ailleurs, les actifs immobiliers grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris, pour la taxation à l’IFI, dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété, aucun abattement n’étant applicable au titre du démembrement. Par exception, il est prévu une imposition séparée de l’usufruitier et du nu-propriétaire, à proportion de leurs droits en fonction de l’âge de l’usufruitier, dans le cadre d’un démembrement résultant d’une succession.

 

Quel est l’impact de l’IFI sur l’immobilier d’entreprise ?

 

Dans le domaine des biens immobiliers professionnels, les contribuables devraient bénéficier d’une large exonération au titre de l’immobilier dit professionnel :

-          Les biens immobiliers affectés par une société à son activité ou à l’activité d’une autre société du même groupe seront exclus de la base imposable, à condition toutefois que l’activité de la société dans laquelle le contribuable détient des titres soit elle-même opérationnelle, et que cette société détienne le contrôle de la société locataire de l’immeuble.

 

-          En outre, de la même façon que pour l’ISF, l’exonération au titre des biens professionnels est maintenue. En effet, le contribuable est exonéré d’IFI sur les biens immobiliers affectés à son activité principale ou à l’activité d’une société opérationnelle dans laquelle il détient au moins 25 % des droits de vote (étant précisé que le respect de ce seuil n’est pas exigé lorsque la valeur brute de la participation détenue par le redevable excéderait 50 % de la valeur brute de son patrimoine), et où il exerce une fonction de direction qui donnerait lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels.

 

Comment sont redéfinies les dettes déductibles ?

 

Les contribuables peuvent déduire de l’assiette de l’IFI les dettes afférentes à des actifs immobiliers imposables, à concurrence de la fraction de leur valeur imposable, existantes au 1er janvier de l’année de l’imposition, qu’ils ont effectivement supportées (frais d’acquisition, réparation, entretien et conservation).

L’IFI prévoit quelques exceptions et limitation à cette déductibilité :

-          Notamment, le crédit IN FINE, qui était déductible dans son intégralité sur toute sa durée avec l’ISF, n’est plus déductible qu’à hauteur d’un amortissement linéaire théorique avec l’IFI, sur la durée du prêt. En l’absence de stipulation d’un terme, l’amortissement linéaire théorique se fait sur une base de 20 ans.

-          Les dettes admises en déduction qui sont afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, dont la valeur vénale réelle bénéficie d’un abattement légal de 30 %, sont déductibles à concurrence de leur montant total, sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle).

-          La troisième limitation concerne la création d’un plafond de déduction. En effet, dès lors que le patrimoine immobilier excède 5 millions d’euros, et que les dettes déductibles sont supérieures à 60 % de cette valeur, seul 50 % de cet excédent est admis en déduction. Il est toutefois prévu que les contribuables puissent déduire l’intégralité à condition de prouver que ces dettes n’aient pas été contractées dans un but principalement fiscal.

-          Enfin, les dettes afférentes à des biens exclus du champ de l’IFI, la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu y compris celui afférant aux revenus fonciers et aux BIC, ainsi que les prêts familiaux (sauf justification du caractère normal du prêt) et les dettes contractées auprès d’une société contrôlée (comptes courants d’associés) ne sont plus déductibles.

 

Quel est l’impact de l’IFI pour les non-résidents ?

 

Les non-résidents étaient soumis à l’ISF en raison des biens situés en France, à l’exclusion des placements financiers.

Ils étaient également soumis à l’ISF que sur les titres de sociétés à prépondérance immobilière et les titres de société détenues à plus de 50 % par le groupe familial.

Désormais, les non-résidents qui détiennent des titres de sociétés sont redevables de l’IFI pour la valeur de ces titres correspondant à des immeubles imposables.

Toutefois, seuls sont imposables les redevables qui détiennent plus de 10% du capital ou des droits de vote de la société ayant une activité professionnelle (commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale) détenant les droits ou biens immobiliers ainsi identifiés ; en deçà, ces droits et biens immobiliers sont exonérés. 

Les titres de sociétés cotées principalement constituées d’immobilier (SIIC) situés en France (sauf celles détenues à moins de 5 %) sont désormais soumis à l’IFI (alors qu’auparavant les placements financiers étaient exonérés d’ISF).

Enfin, la personne qui n’a pas son domicile fiscal en France est également imposée sur les biens et droits immobiliers situés en France dont elle dispose via des modalités particulières de détention : trust, fiducie, unités de compte de contrats d’assurance vie ou de contrats de capitalisation, crédit-bail, etc.

Toutefois et de façon générale, l’ensemble de ces nouvelles règles d’assiette ne s’appliquent que sous réserve des dispositions des conventions fiscales applicables à l’ISF/IFI signées en France.

A titre conclusif, il est précisé que les impôts sur la fortune (ou sur le capital) acquittés à l’étranger au cours de l’année d’imposition à raison des biens situés hors de France sont, le cas échéant, imputables sur l’IFI dû en France, le montant imputable étant limité à la fraction de l’impôt français afférent aux seuls biens et droits immobiliers situés hors de France ou sur la valeur des parts et actions représentative de ces mêmes biens.

Séverine Tamayo Ingénieur patrimonial et financier Société Générale Private Banking